华灵四方专业提供土地规划服务

华灵四方拥有中国土地学会颁布的土地规划乙级资格和国家发展和改革委员会颁布的工程咨询资格，可以提供完整的土地整理项目可研、土地规划及预算编制。
公司拥有投资、规划、会计、土木工程、经济管理等各领域专业技术人员，能够为客户提供高水平的咨询服务。

我公司可提供的土地规划内容包括：

城乡建设用地增减挂钩项目实施规划
乡镇土地利用总体规划
省市土地利用总体规划
基本农田保护规划
土地整理复垦开发规划
土地整治规划
旅游地规划
居民点用规划
交通运输用地规划
水利工程用地规划
农业用地规划



土地规划资格


土地规划资格

城乡建设用地增减挂钩项目实施规划
（一）概述
简要叙述项目区建设背景，法律、法规、各级文件精神，分析项目区提出的原因、建设的必要性和意义。
项目区名称统一为：“XX省XX市XX县（市、区）XX乡（镇）城镇建设用地增加与XX乡（镇）XX村农村建设用地减少相挂钩试点项目区”。
1、项目区简介
简要说明项目区区位，重点说明项目区建设规模、新增耕地面积、挂钩周转指标规模、总投资、建设期限。
2、实施规划编制依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》。
（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）。
（4）《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）。
（5）《关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》（国土资发[2007]169号）。
（6）《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发[2006]52号）。
（7）《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）。
（8）《关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩第一批试点的批复》（国土资函[2006]269号）。
（9）《关于四川省2008年开展.城乡建设用地增减挂钩试点工作的批复》（国土资函[2008]352号）。
（10）《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作总体方案》（川国土资发[2006]24号）。
（11）《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理暂行办法》（川国土资发[2006]106号）。
（12）《关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目土地征收审查报批工作的实施意见》（川国土资函[2007]1385号）。
（13）《XX县（市、区）国民经济发展“十一五”规划纲要》。
（14）《XX县（市、区）××镇社会经济发展“十一五”规划》。
（15）《XX县（市、区）土地利用总体规划大纲（2004～2020）》。
（16）《XX县XX镇土地利用总体规划（2004～2020）》。
（17）《XX县（市、区）××镇土地利用总体规划（2004～2020）》。
（18）《XX县（市、区）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩专项规划(2006～2010)》。
（19）《XX县（市、区）城镇、村镇规划（2004～2020）》。
（20）《XX县（市、区）XX镇建设规划（2004～2020）》。
（21）《XX县（市、区）XX镇产业布局规划（2004-2020）》。
（22）《XX县（市、区）农村公路发展规划》。
（23）《XX县（市、区）农业结构调整规划方案2002-2010年》。
（24）《XX县（市、区）环境保护“十一五”规划》。
（25）《XX县（市、区）土地利用现状详查报告》（2004年）。
（26）《XX县（市、区）国土志》。
（27）《XX县（市、区）土壤》。
（28）《XX县（市、区）国家建设征地补偿安置实施办法》。
3、实施规划编制原则
（1）以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。
（2）符合土地利用总体规划，并与城市建设规划、村镇建设规划、产业布局等相关规划衔接。
（3）要与当地经济社会和城镇化发展水平相适应，充分考虑农村社会保障能力。
（4）充分尊重当地文化习俗和农民意愿，维护集体和农民合法利益。
（5）遵循社会主义新农村建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”二十字方针。
（6）采用统一的乡级土地利用总体规划数据、规划基期年土地利用现状变更调查的数据（土地利用现状数据库）进行编制。
（7）因地制宜，统筹安排，零拆整建，先易后难，突出重点，分步实施。
（二）项目区概况
1、项目区概述
简述项目区基本情况，对项目区自然条件、自然资源、社会经济条件简要介绍，重点说明项目区位置范围（涉及行政村）、建设规模确定的方法及过程，土地利用现状分析，权属现状、等级及基础设施情况。指出挂钩周转指标的规模，其中城镇建新地块和农民集中居住点各使用指标规模多少。
根据土地规划基期年土地利用现状变更调查，制作项目区土地利用现状表（地类采用过渡期间适用分类，以行政村为单位统计到三级地类）。
2、拆旧地块基本情况
简述拆旧地块基本情况，对拆旧地块范围内自然条件、自然资源、社会经济条件、基础设施、产业现状作简要概述，重点阐明拆旧地块（图斑）构成、地类构成，农村建设用地整理复垦潜力分析，新增耕地数量及质量。
制作项目区拆旧地块统计表（该表反映地块编号、所在图幅号、地类、地块村组位置、面积等）。
3、建新地块基本情况
简述建新地块基本情况，对建新地块范围内自然条件、自然资源、社会经济条件、基础设施情况、产业布局作简要介绍，重点介绍建新地块位置、范围、挂钩周转指标使用情况。
建新地块由城镇建新地块和农民集中居住点（聚居点、新建中心村、集中居住区）构成。制作建新地块构成表（编号、数量、位置、面积、安置人数、户数，地类构成）。
（三）项目区分析
1、项目区合法性分析
项目区符合土地利用总体规划和城乡建设规划，产业布局规划相衔接等情况；整理前后土地利用结构变化是否符合节约集约用地、可持续发展的原则；项目区的建设与社会主义新农村建设、促进城乡统筹、解决“三农”问题、保护耕地和优化用地结构、推进节约集约用地。
2、项目区设置合理性分析
（1）项目区在县域范围内设置，要严格控制在部批准的试点范围内。
（2）项目区选点布局应当举行听证、论证，充分吸收当地农民和公众意见，严禁违背农民意愿，大拆大建。
（3）在认真分析农村建设用地整理潜力和充分征求农村集体经济组织和农民意愿的基础上，确定拆旧地块；根据可复垦为耕地的建设用地量确定建新地块。
（4）建新和拆旧地块要相对接近，应重点放在城乡结合部地区，原则上控制在一个乡镇内或相邻的两个乡镇内。拆旧地块以完整的行政村为单位设置，不得打破村界，要相对集中安排在1－2个村，丘陵地区可适当大些，不能过于零星分散。拆旧面积占所在行政村农村建设用地面积的比例原则上丘陵区不低于30％，平原区不低于45％。
（5）农民集中居住点（聚居点、新建中心村、集中居住区）用地标准不得高于国家法规所规定的用地标准。
（6）建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积，建新地块设置不得占用基本农田。城镇建新地块集约利用水平应高于现有存量建设用地。
（7）项目区是否规模适度（建新地块总面积原则上不大于50公顷）。项目区内是否确保各类土地面积平衡，实现增加耕地有效面积，提高耕地质量。
3、新增耕地潜力分析
详细分析新增耕地来源、计算过程、计算结果（制作新增耕地计算表）。
4、拆旧地块土地适宜性评价、土地利用限制因素分析、水土资源平衡分析
分析土地利用现状的制约条件，提出解决办法，评估新增耕地的质量。
5、公众参与分析
尊重农民意愿为基本原则，不搞强拆强建，切实维护农民利益。
6、效益分析
从社会、经济、生态、社会主义新农村建设等角度进行项目区建设的效益分析，并制定资金筹措方案，制定城镇建设用地增加与农村建设用地相挂钩试点工作投资方案，重点分析农民增产增收情况。
（四）项目区规划方案
1、规划方案制定原则 和依据
（1）《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）。
（2）《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作总体方案》（川国土资发[2006]24号）。
（3）《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理暂行办法》（川国土资发[2006]106号）。
（4）土地利用总体规划。
（5）城乡建设规划。
（6）产业布局规划。
（7）国家相关法律、法规、行业规范、标准等。
2、规划方案平面布置
简述项目区平面布局概况，拆旧地块位置、范围、规模；建新地块位置、范围、规模；交通、农田水利、生态防护等工程建设规模。
3、建新地块规划方案
简要叙述城镇建新地块的用途，重点说明拆迁农民的安置方式，规划聚居点、新建中心村、集中居住小区的选址，规模，占地面积，整理前后的对比。制作项目区地类情况表。

4、项目区工程建设方案
制定项目区农村建设用地整理复垦，交通、农田水利设施、生态防护工程实施方案，重点说明拆旧地块面积、位置、范围，参与农村建设用地整理的地类，整理复垦工程实施方案，特别是增加农村建设用地整理复垦耕地面积、提高复垦耕地质量的技术措施。
农民集中居住点（聚居点、新建中心村、集中居住区）建设方案，从技术角度保障项目区建设的顺利完成。
5、农村建设用地整理复垦方案:说明整理复垦工程实施方案。
6、补、赔偿方案
依据实际经济情况和当地的补偿安置政策规定，制定详细的拆迁补偿标准。补偿标准对农户房屋及地面附着物要提出明确的补偿金额。补偿标准尽量细化、便于实施，重点是对失地农民的补、赔偿。
7、项目区整理前后土地利用结构变化
制作项目区整理前后土地利用结构变化表。
（五）挂钩周转指标年度归还计划
面积：亩

第一年度	第二年度	第三年度	挂钩周转指标规模

（六）项目区实施方案和实施管理
1、项目区实施方案项目区实施方案包括工程进度计划、挂钩周转指标归还计划（分年度落实到图斑），土地利用结构调整结果，新增耕地落实情况，资金筹措落实情况，补、赔偿安置计划及落实等。

2、实施管理措施
成立组织管理工作组。建立宣传、监管、资金使用管理和技术保障等机制、措施。
项目区实施过程中，拆旧地块整理要严格执行土地整理复垦的有关规定。
为保证项目顺利实施所采取的组织领导机构设置、工程建设管理措施（六项制度：法人制、合同制、公示制、招投标制、监理制、廉政建设制的建设落实情况）、资金使用管理措施、工程质量和安全控制措施、确保补赔偿安置方案顺利实施的措施、解决补赔偿安置过程中突发事件的应急预案等。
（七）投资估算
说明投资估算依据、总投资及分项投资比例、投资进度计划、项目区建新拆旧投资估算、补偿安置估算、资金筹措渠道、资金计划安排与施工进度的配合情况等。
投资估算依据主要有：土地整理预算编制标准，最新工程造价信息等。
（八）土地权属调整方案
通过开展土地评估、界定土地权属，按照同类土地等价交换的原则，合理进行土地调整、互换和补偿方案的拟定。做好现有土地资源的产权登记工作，核实集体所有土地及各单位、个人使用土地的数量、质量、分布、用途，查清各土地使用者状况。在整理项目实施过程中，注意保护土地权利人的合法权益，避免土地资产的流失，避免纠纷。
项目区实施过程中，涉及农用地或建设用地调整、互换，要得到集体经济组织和农民的确认。按整理前后土地数量增加、质量提高的方式，将整理后土地重新分配、认定，并签署土地权属界线认可书和土地经营承包证书。涉及农民承包地调整的，由镇（乡）村集体经济组织依据整理前与承包人签订的协议，重新调整并登记造册。
（九）创新措施及建议
（十）附件
附件1、表格

 

 

土地规划内容

乡镇土地利用总体规划

前 言 1


一、概况 1
二、土地资源及利用状况 2
（一）土地资源及利用现状 2
（二）土地利用存在的主要问题 3
三、土地利用目标 4
（一）耕地和基本农田得到有效保护 4
（二）控制建设用地规模，保障社会经济发展必要的用地 4
（三）提高土地节约集约利用程度 4
（四）推进土地整治 5
四、土地利用结构和布局调整 5
（一）农用地结构调整 5
（二）建设用地结构调整 6
（三）未利用地结构调整 7
五、土地利用分区及管制规则 7
六、耕地和优质农用地保护 10
（一）耕地保护 10
（二）确定合理的基本农田结构和布局 11
（三）管制措施 11
七、城乡建设用地规模与布局 12
八、土地整理、复垦和开发 13
九、土地生态建设和环境保护 13
十、实施规划的措施 14
（一）加强规划的实施管理 14
（二）改革与完善有利于规划实施的经济运行机制 15
（三）完善土地利用规划体系 17
（四）推进规划管理信息化建设，实现规划的动态管理 17
十一、附表 17
附表1 **县**镇土地利用主要调控指标 18
附表2 **县**镇土地利用结构调整表 19
附表3 **镇耕地保有量规划平衡表 20
附表4 **镇2006-2020年新增建设用地规划表 21
附表5 **镇城乡建设用地增减挂钩规划表 22
附表6 **镇土地用途分区面积统计表 23
附表7 各土地用途区统计表 24


省市土地利用总体规划
前 言 1
第一章 总则 2
第1条 规划前提 2
第2条 指导思想 2
第3条 规划原则 3
第4条 规划依据 3
第5条 规划范围 3
第6条 规划期限 4
第7条 规划重点 4
第二章 总体战略和规划目标 5
第一节 土地利用总体战略 5
第8条 明确首都的土地功能定位 5
第9条 积极推行和谐持续发展战略 5
第10条 大力推进节约集约用地战略 6
第二节 土地利用规划目标 7
第11条 实现“城乡和谐发展、节约集约用地”的总目标 7
第12条 严格落实各项用地调控指标 7
第三章 统筹城乡区域土地利用 9
第一节 建构首都土地利用总格局 9
第13条 划分四大土地利用区域 9
第14条 构筑“三圈九田多中心” 10
第二节 统筹平原山区土地利用 11
第15条 优化首都功能核心区用地功能 11
第16条 整合城市功能拓展区布局 11
第17条 推动城市发展新区高效用地 12
第18条 保育生态涵养发展区空间 12
第四章 保护和合理利用农用地 14
第一节 规模化保护耕地和基本农田 14
第19条 高效保护农用地、耕地 14
第20条 集中连片保护基本农田 14
第二节 适度推进土地整理复垦开发 15
第21条 切实落实耕地占补平衡制度 15
第22条 大力推进集体建设用地整理 16
第23条 加强农用地综合整理 16
第24条 积极安排废弃地复垦 16
第25条 科学开发未利用地 17
第26条 确定土地整理复垦重点区域 17
第三节 引导都市型现代农业有序发展 17
第27条 加强都市农业用地用途管理 17
第28条 规范都市农业设施用地标准 18
第五章 节约集约利用建设用地 19
第一节 统筹管理城乡建设用地 19
第29条 强化城乡建设用地统一管控 19
第30条 推动城镇建设用地集约发展 20
第31条 促进集体建设用地资源盘整 21
第二节 优先保障中央党政军单位用地 22
第32条 优先保障中央党政军单位用地 22
第三节 积极引导各类设施用地高效利用 22
第33条 引导交通基础设施合理布局、节约用地 22
第34条 推动市政基础设施用地节约集约利用 23
第35条 强化社会公共服务设施用地高效利用 24
第六章 加强绿色空间体系建设 25
第一节 构筑城乡生态安全网络 25
第36条 保护“两山八水”，建设“九楔九田” 25
第37条 重点保护基础性生态用地 25
第38条 分类管制土地利用空间 26
第二节 推进生态基础设施建设 26
第39条 维护水资源和水环境的安全 26
第40条 不断完善生态基础设施体系 27
第41条 大力推进国土资源综合整治 27
第三节 探索环境友好型土地利用模式 29
第42条 探索城镇乡村差别化的平原模式 29
第43条 探索整体局部区别化的山区模式 29
第七章 有机协调土地利用时序与布局 31
第一节 近期规划与远景展望 31
第44条 近期规划目标 31
第45条 近期规划要点 31
第46条 远期和远景发展展望 33
第二节 区（县）规划的调控要求 34
第47条 促进人口产业布局与用地布局相协调 34
第48条 强化区（县）规划目标调控 34
第八章 强化规划实施保障机制 35
第一节 健全规划管理体系及制度 35
第49条 加强土地利用规划的整体控制 35
第50条 健全土地利用规划实施管理制度 36
第51条 强化土地规划监督执法力度 36
第二节 完善促进重要生态用地保护的保障机制 37
第52条 落实耕地和基本农田保护责任制度 37
第53条 建立耕地和基本农田保护的经济补偿机制 37
第54条 建立基本农田保护区的保护机制 37
第55条 探索生态基础设施用地的储备与管制制度 38
第三节 建立健全节约集约用地机制 38
第56条 建立新增与存量建设用地挖潜相挂钩的制度 38
第57条 制定有利于盘活各类存量建设用地资源的激励机制 38
第58条 制定各业各类用地节约集约利用标准体系 38
第59条 加强基础设施及公益性项目论证 39
第60条 提高建设用地的市场化配置程度 39
第四节 加强规划实施基础信息建设 39
第61条 积极推进土地利用总体规划的立法 39
第62条 加快推进规划信息系统建设 40
第63条 加强规划宣传，推进民主决策 40
第九章 附 则 41
第64条 生效 41
第65条 组织实施和解释 41
附 表 42

**河流域土地整理复垦项目 规划设计报告
1综合说明 1
1.1项目概述 1
1.2项目建设内容与投资 2
2项目概况 4
2.1项目所在地区简况 4
2.2项目区基本情况 5
3项目建设条件分析 11
3.1土地现状分析 11
3.2基础设施条件 16
3.3农村居民点建设发展状况 30
3.4土地利用限制因素 30
3.5水土资源分析 32
3.6新增耕地来源分析 41
3.7公众参与分析 44
4工程规划 46
4.1工程规划目标 46
4.2工程规划标准 46
4.3工程规划设计依据 47
4.4工程规划 49
5工程设计 57
5.1土地平整工程设计 57
5.2农田水利工程设计 60
5.3田间道路工程设计 78
5.4其他工程设计 79
5.5工程量分类汇总 80
6土地权属调整 89
6.1项目区土地权属现状 89
6.2土地权属调整原则 89
6.3权属调整程序 91
7施工组织设计 97
7.1施工条件 97
7.2施工程序 99
7.3主要工程施工标准技术与方法 99
7.4施工进度安排 103
8实施措施与工程管护 104
8.1项目实施管理 104
8.2项目工程验收 111
8.3工程管护及土地后期利用 112
9投资预算 114
9.1编制说明 114
9.2取费标准和计算方法说明 114
9.3预算成果 120
9.4资金筹措 121
9.5投资进度计划 121
10效益分析 123
10.1社会效益分析 123
10.2生态效益分析 124
10.3经济效益分析 125

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